Отсрочка арендной платы из-за коронавируса
Федеральным законом от 01.04.2020 №98-ФЗ установлена обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, в течении 30 дней, со дня обращения арендатора. Отсрочка уплаты арендной платы возможна по договорам аренды недвижимого имущества заключенных до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Отсрочка арендной платы — требования и условия
Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020г. №439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества. Указанные требования применяются к договорам аренды недвижимого имущества, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Отсрочка арендной платы — императивные условия
Отсрочка предоставляется на следующих условиях:
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной до 1 октября 2020 г.;
- штрафные санкции в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются;
- установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если сам арендодатель освобожден от оплаты таких услуг.
Можно установить и иные условия, если это не приведет к ухудшению положения арендатора по сравнению с вышеназванными условиями.
С какого времени действует отсрочка по аренде
Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
Кроме того, если арендатор не внес арендную плату, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом №98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных названными Требованиями. Аналогичные последствия применяются в случае, необоснованного уклонения арендодателем от заключения дополнительного соглашения, а также в случае отсутствия возражений против выплат на условиях, установленных в Требованиях.
Перечни отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции закреплены Постановлениями Правительства РФ от 3 апреля 2020г. №434, от 10 апреля 2020г. №479, от 18 апреля 2020г. №540.
Злоупотребление правами лишает права на отсрочку
Если арендодателем будет доказано, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.