Микродоли запретили, а проблемы увеличились
Государство давно озадачено проблемой микродолей в жилых помещениях и фиктивной регистрацией граждан. Против мнимой регистрации еще 2013 году были внесены ряд изменений в законодательство, в частности была установлена уголовная ответственность. А вот вопрос с «резиновыми» квартирами и микродолями долгое время «висел в воздухе». Только сейчас, приняты положения, которые нацелены на устранение или минимизацию данного явления.
В чем суть запрета микродолей
С 1 сентября 2022 года начали действовать новые правила. Теперь собственнику жилого помещения запрещено совершать действия, влекущие возникновение долей в этом помещении, которые будут менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
Новые правила не будут применяться при возникновении общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в порядке наследования, приватизации, при использовании материнского капитала. Также, новые правила будут применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после 1 сентября 2022 года.
При несоблюдении новых правил, заключенные сделки будут являться ничтожными. Нотариусы будут отказывать в оформлении таких сделок, а Росреестр не будет регистрировать переход права.
Что теперь делать с существующими микродолями
Те граждане, которые имеют в собственности микродоли (доли, на которые приходится менее шести квадратных метров общей площади), могут ими свободно распоряжаться, как и раньше, но только целиком, без дробления на более мелкие.
Согласно новой законодательной формулировке, собственнику запрещено совершать действия, влекущие возникновение долей, если площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
Некоторые юристы высказывают мнение, что сейчас, собственник имеющий микродолю, свободно распоряжаться этой долей не может. По мнению некоторых юристов, такие доли можно якобы продать только другим долевым собственникам или тому собственнику, который владеет крупной долей.
Такое мнение не основано на действующем законодательстве, так как новые положения запрещают только появление новых мелких долей в жилых помещениях. Законодательные нововведения не запрещают и не ограничивают оборот микродолей, которые возникли до 1 сентября 2022 года. Наличие такого запрета противоречило бы положениям статьи 35 Конституции РФ.
Еще раз стоит отметить, оборот микродолей не ограничен, но дробить их на более мелкие уже нельзя.
Вопросы, на которые закон пока молчит
Новое нормативное регулирование не только позволит сократить появление микродолей, но и породит спорные ситуации.
Например, супруги решили приобрести жилое помещение общей площадью менее 12кв.м. На каждого супруга будет приходиться менее 6кв.м., что по действующим правилам является недопустимым. Значит такую сделку может заключить только один из супругов. Однако, в будущем, при разделе такого жилого помещения между супругами, могут возникнуть микродоли. Аналогичная ситуация может возникнуть и в случае приобретения одним из супругов незначительной доли или минимально возможной.
Другая ситуация, уже связана с материнским капиталом. Например, семья приобретает жилое помещение небольшой площади, где на каждого члена семьи будет приходиться доля менее 6кв.м. Будет ли такая сделка проведена, закон пока однозначного ответа не дает.
Вполне возможно, что все вышеприведенные ситуации станут исключениями из общего правила и на них правило 6кв.м. распространяться не будет.
Какие проблемы останутся
Безусловно, новая норма поможет бороться с «резиновыми» квартирами и с фиктивной регистрацией, но с «черными риэлторами», обделенными наследниками, обиженными супругами особого эффекта не дадут. Все эти лица будут продолжать использовать недобросовестные методы защиты своих притязаний.
На мой взгляд, проблема заключена не в этих мизерных долях, а в необходимости установления четкого и понятного регулирования порядка пользования жилым помещением.
На законодательном уровне необходимо закрепить порядок определения «значительной» и «незначительной» доли, ввести возможность судебного запрета по поводу пользования жилым помещением в отношении обладателя «незначительной» доли. Такой судебный запрет должен накладываться в максимально короткие сроки и вступать в силу немедленно. А нарушение указанного запрета должно влечь уголовную ответственность.
Положения абзаца второго пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а в частности формулировки о необходимости учета фактически сложившегося порядка пользования имуществом, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе, не помогают защититься от недобросовестных собственников микродолей. Названный абзац пункта 37 Постановления Пленума ВС РФ следует исключить, а лучше переформулировать с учетом новых правовых положений.