Выкуп незначительной доли квартиры
В юридической практике сложными и достаточно частыми спорами, являются споры по поводу прав на жилое помещение. Неизбежно споры возникают между участниками долевой собственности. Жилищные споры особенно обостряются в случае увеличения числа участников долевой собственности и появления собственников (участников) с микродолями. В таких случаях единственным решением может стать выкуп незначительной доли квартиры (в жилом помещении) в принудительном порядке. В данной статье мы расскажем, каким образом и в каком случае данный юридический механизм может быть реализован.
Причины появления микродолей в квартире
Собственники с микродолями или незначительными долями в праве собственности на квартиру (жилое помещение) появляются, например в результате наследования квартиры (жилого помещения) несколькими наследниками. Также микродоли (незначительные доли) могут возникнуть в результате дробления долей в праве собственности на квартиру. Такое дробление применяется при продаже микродолей для целей последующей регистрации в жилом помещении. Нередко такие сделки купли-продажи заключаются под видом договора дарения, для уклонения от продажи доли другому собственнику.
Кроме того, собственники с незначительными долями могут создавать неудобства трудности другим собственникам квартиры. Например создавать препятствия в пользовании жилым помещением, уклонятся от несения расходов по оплате за жилое помещение или элементарно вредить. Против таких собственников в законодательстве предусмотрен механизм принудительного выкупа незначительной доли в квартире (жилом помещении) или правильнее сказать принудительная компенсация.
Условия принудительного выкупа
Принудительный выкуп или правильнее сказать принудительная выплата компенсации за незначительную долю в квартире возможна при наличии строго определенных условий. Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При невозможности выдела доли, участнику долевой собственности может быть выплачена денежная компенсация. В случаях, когда доля собственника является незначительной, в судебном порядке можно поставить вопрос о выкупи такой доли у собственника даже без его согласия.
Указанная законодательная конструкция может быть реализована только при одновременном наличии следующих условий:
- доля в праве собственности на квартиру (жилое помещение) является незначительной;
- доля в праве собственности на квартиру не может быть реально выделена;
- участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании квартиры (жилого помещения).
Выкуп незначительной доли квартиры — доказывание
Вышеназванные условия должны оцениваться судом в каждом конкретном случае с учетом всех значимых для дела обстоятельств. В частности, под незначительностью и реальностью выделения может пониматься невозможность предоставления такому собственнику отдельного помещения для проживания или предоставления достаточного количества места для проживания (с учетом минимального предоставления жилого помещения и возможностью совместного проживания с иными лицами). Также необходимо оценивать и сложившийся порядок пользования жилым помещением другими собственниками и жильцами, учитывать состояние здоровья и возраст. Незначительность доли может быть установлена и математическим способом исходя из размера долей других собственников (участников долевой собственности).
Существенный интерес может быть установлен на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу материального положения, возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Об отсутствии существенного интереса в спорном жилье может свидетельствовать наличие другого жилого помещения пригодного для проживания или иного места жительства (не в собственности), в котором постоянно проживает собственник незначительной спорной доли.
Компенсация за долю квартиры в судебном порядке
В случае, если возник спор с собственником незначительной доли в квартире, который не может быть урегулирован мирным путем, необходимо обращаться в суд с требованиями о переходе права собственности и выплате компенсации участнику долевой собственности, доля которого является незначительной. Собственник, обладающий незначительной долей в праве собственности на квартиру, утратит свое право на долю в общем имуществе только после фактической выплате ему компенсации.
Поскольку подобные судебные споры являются сложными, требуют юридических познаний, опыта судебных разбирательств, умения доказывания, то лучше поручить их профессиональному адвокату по жилищным вопросам.
Кроме того, после вынесения решения суда и вступления его в силу может потребоваться помощь адвоката для исполнения указанного исполнения, в том числе и в принудительном порядке.